Eine neue empirische Analyse unter Leitung von Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für BWL Bau und Immobilien an der Hochschule Biberach (HBC), zeigt, welche Faktoren über die Wirtschaftlichkeit von Konversionsprojekten entscheiden. Gemeinsam mit der BelForm GmbH & Co. KG mit Sitz in München, die sich als Berater auf temporäre Nutzungskonzepte spezialisiert hat, hat er 128 Bestandsobjekte untersucht, um deren Eignung für die Umnutzung zu Micro Living, Serviced Apartments, Student Living oder Senior Living zu bewerten. 

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Die Ergebnisse liefern Investoren, Bestandshaltern und Projektentwicklern eine datenbasierte Grundlage für Entscheidungen in einem sich stark wandelnden Immobilienmarkt. In dieser Zusammenarbeit ist vor kurzem bereits ein digitaler Fragebogen entstanden, über den Immobilien bezüglich ihrer Eignung für Micro Living bewertet werden können.

Im Zentrum der nun vorliegenden Analyse stehen drei Renditehebel: die tatsächliche ESG-Fähigkeit eines Objekts, die Gebäudegeometrie und das Genehmigungsrecht.  „ESG steht für Environmental, Social, Governance und beschreibt die Transformation hin zu mehr Nachhaltigkeit, eine Maßgabe, die durch schärfere gesetzliche Vorgaben zunehmend an Relevanz für den Werterhalt und die Finanzierung von Gebäuden gewinnt“, erklärt Prof. Dr. Thomas Beyerle, der an der Fakultät BWL im Bereich Bau- und Immobilienwirtschaft lehrt.

Während rund drei Viertel der Befragten ESG-Kriterien eine hohe Bedeutung beimessen, erfüllen nur sieben Prozent der untersuchten Gebäude diese Anforderungen bereits vollständig, bei gut 62 Prozent besteht Anpassungsbedarf, so die Ergebnisse der Analyse. Prof. Beyerle empfiehlt dagegen, ESG-Aspekte wie Taxonomie-Assessment, CO₂-Pfade und Materialpässe von Beginn an in den Business Case zu integrieren, statt sie als nachgelagertes Compliance-Thema zu behandeln.

Die Untersuchung zeigt außerdem, dass die geometrischen Eigenschaften eines Gebäudes frühzeitig über die Höhe der Investitionskosten entscheiden. Objekte mit beidseitiger Belichtung und geeigneten Achsrastern lassen sich oft mit überschaubarem baulichen Aufwand zu Micro Living oder Serviced Apartments entwickeln, während tief geschnittene Gebäude mit einseitiger Belichtung häufig strukturelle Eingriffe erfordern und so die Baukosten erheblich erhöhen. Hinzu kommt der Einfluss des Genehmigungsrechts: Verzögerungen im Zuge komplexer Abstimmungen und Bebauungspläne können Konversionsprojekte deutlich bremsen. „Wer frühzeitig in den Dialog mit den Behörden eintritt, spart nach den Berechnungen der Studie im Schnitt sechs bis zwölf Monate Time-to-Permit. Bei einem Projekt mit 80 Apartments, Durchschnittsmieten von 900 Euro und neun Monaten Verzögerung bedeutet dies entgangene Kaltmieten von rund 650.000 Euro“, so Beyerle.

Die Fakultät BWL der Hochschule Biberach zeigt mit der aktuellen Konversionsanalyse einmal mehr, wie empirische Forschung konkrete Mehrwerte für die Praxis schafft. „Unser Anspruch ist es, evidenzbasierte Lösungen für aktuelle Marktfragen zu entwickeln. Die Studie macht deutlich, dass die entscheidenden Weichenstellungen nicht auf der Baustelle, sondern in den ersten Wochen der Projektentwicklung erfolgen“, so Prof. Dr. Thomas Beyerle. Konversion werde damit zu einer ökonomisch begründeten Antwort auf den strukturellen Wandel im Immobilienmarkt und zu einem zentralen Thema für die Ausbildung zukünftiger Fach- und Führungskräfte an der Hochschule Biberach.